:目録

カテリーナ三田タワースイート
田町駅,そばの空地(港区芝4)に物件ができるらしい.

概要
752戸(地権者22?),36層タワーマンション含む3棟,都営三田駅2分,JR田町4分
設計:三菱地所
販売:住友,三菱地所,野村不動産
竣工予定:H18/11
http://www.c-mita.com

(評)
サービスメニュにドアマン,コンシェルジュハウスメイドとある.
交通至便!と都市型ホテルライクが売りだろう.面積分布は31.79〜145.39なのでワンルーム住戸がかなりありそうだ.
つまりちょっとした滞在ホテル的に使えるため、地方と東京を往復するビジネスマンの別宅として小さな部屋の需要はすでに順調の噂をきく。その他、賃貸も多くなるはず,投資マンション,ウィークリマンション,社宅など.戸数の多さとあいまって,管理組合機能は低下する.
よって著者はファミリー向けではないと思うが..
あまり豪華なペントハウスはないのはよいこと?.予定図のパースではデザインは平凡,デザイナーは使ってなさそう.
価格帯に注目である.かなりの規模があるので港南地区の需給をさらに悪化させる.品川の住友2000,JRラクシア品川,への影響甚大?,
コスモポリス品川の小型住戸が劣勢にたたされるし,価格次第ではキャンセルも引き出すはず,
品川港南物件検討者は2005年問題,さらなる値崩れに注意されたい.しかし値引きチャンスでもある.品質,交通の面ではそもそも港南はあまりお薦めではないので値段が勝負?
意外なのは高輪大崎シティタワーがなかなか完売できない点だ.立地,グレードもそんなに悪くない.値付けが高すぎるのだろう.そろそろ痺れを切らして投売りか?.バリュー投資家の方はウォッチされたし.
一方,恵比寿パークハウスのようなところは即完売である。
恵比寿ガーデンプレイスなど価値下落に強い地域神話がある.

(雑感)
著者としては,進行中の五反田大崎間,大崎西口開発にも注目,適度な価格帯なら立地で港南に優るかなり好物件のはずだ.逆にこのため,港南の中古下落が促進されるだろう.
結果としてまだまだ港南は下がるのだ,これは郊外住宅地からの都心転入を促進する.その結果,かつての通勤1時間圏あたりのマンションは都心の半値以下になる.つまりベッドタウンが都心よりの港南,江東に引っ越してきたと思えばよい.
買い方のポイントは都心の事情を知らない人がまだ高層階をバリュー以上で買うので、新築は高め。しかし中古では崩れることを考慮すべし、都心は高層化が続くので、新築時の眺望だけで判断するとあとの開発計画で後悔すること多し。しかも価値も激落。あと駅10分以上の都心タワーはもうだめだ。リタイヤ層に支持される品質、環境がなければ生き残れない。



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目次
第1章 チラシにだまされるな!
第2章 不動産屋に泣く人・笑う人
第3章 パンフレットには落とし穴がいっぱい
第4章 モデルルームは誘惑がいっぱい
第5章 青田買いでも失敗しない方法
第6章 契約までがあなたの人生を決める
第7章 内覧会は最後の勝負
第8章 住み始めたら後戻りできない―不測の事態が
起きたとき


首都圏の主要な超高層マンションです.
意外に人気?(笑)な一言寸評コーナ

おさらい

■トーキョー・シーサウス ブランファーレ:鹿島
港南4:36階,地下1階:RCダブルチューブ373戸:竣工2004年8月
ブラン,コスモ,三井.港南3兄弟.
コスモポリス品川リクルートコスモス
港南3:40階,地下3階:RC590戸:竣工2005年3月
中くらいグレード,この辺の基準物件か?
ラグナタワー伊藤忠都市開発ほか
品川3:31階,地下1階:RC501戸:竣工2005年2月
安いところを拾えればそこそこの物件
ベイクレストタワーゴールドクレスト
港南3:40階,地下1階:RC594戸:竣工2005年11月
直線では品川より,東京テレポートの方が近いぞ
■サンウッド天王洲フラッツ:サンウッド
品川2:23階,地下1階:RC免震129戸:竣工2005年2月
リーズナブルということで..
■港南4丁目プロジェクト:住友不動産
港南4:3棟約2,000戸:竣工2006年8月
売れ残りが怖くて,最初は煽って強気で売り出している.トータルで利益を目指す.
ラクシア品川港南:JR貨物
港南3
不便な立地をスローライフと表現する苦しさ.
パークタワー品川ベイワード:三井不動産
港南3
管理費の高さに注意
パークタワー芝浦ベイワードオーシャンウィング:三井不動産
PTシリーズは名前が長くなるほどグレードが下がるようだ(笑)
■スカイクレストビュー東京ゴールドクレスト
だれがいったか品川番外地,まさにこれにつきる.拘置所がある土地には理由があるんです!
港南5:地上15階:RC129戸:竣工2004年9月
■(竣工済み)品川Vタワー:三菱商事ほか
港南2〜北品川1:43階,地下3階:650戸(タワー622戸,テラス28戸):竣工2003年5月
ペントハウスには巨人高橋,織田裕二がいるぞ!
んん,分譲時より中古価格が上がってるが..

白金タワー:鹿島
コストパフォーマンス,利便立地.
シティタワー高輪:住友
いくら値下がりしようが気にしない太っ腹富裕層向け物件
高輪ザレジデンス:長谷工
豪華だが..共用設備はみんな固定資産税になるんだよ

■サンウッド三田パークサイドタワー
港区三田1丁目104番21:大江戸線赤羽橋,1分
鉄筋コンクリート25F,B1
総戸数105戸:32.1m2〜141.7m2
竣工 2005年11月 /入居 2005年12月
事業主・売主 株式会社サンウッド
設計・監理・施工 清水建設
※立地はGOODなんだし,環境・グレードB級は我慢しろよ.



☆今後もくるぞ超都心シリーズ
恵比寿,広尾物件>準備中
番町物件>準備中
<南麻布物件>準備中
南青山物件>準備中